Werbung für Immobilienmakler: Eigentümer gewinnen, Regeln einhalten
Eigentümer geben ihr Haus dem Makler, den sie im Ort kennen. Hier steht, wie du dieser Makler wirst und was in jede Immobilienanzeige gehört.
Von Lisanne, Online-Marketing-Expertinaktualisiert am
Kurz gesagt
Die wertvollste Werbung richtet sich an Eigentümer. Rund 8.100 Mal im Monat wird in Deutschland nach „Haus verkaufen“ gesucht, ein Klick auf eine Anzeige dazu kostet im oberen Bereich etwa 11,60 Euro (Google Keyword Planner, Oktober 2026). Günstiger wirst du über Objektschilder, das Google-Profil, Empfehlungen und echte Verkaufsgeschichten aus deinem Ort bekannt.
Eine Pflicht gilt für jede Immobilienanzeige, auch für einen Instagram-Beitrag, der ein Objekt anbietet: Die Angaben aus dem Energieausweis gehören hinein, wenn einer vorliegt. Ein Verstoß kann bis zu 10.000 Euro kosten.
Was du in der Werbung darfst
Liegt ein Energieausweis vor, gehört in jede Anzeige zu Verkauf oder Vermietung, ob Portal, Zeitung oder Schaufenster, nach verbreiteter Auslegung auch der Instagram-Beitrag zum Objekt:
- die Art des Energieausweises: Bedarfsausweis oder Verbrauchsausweis
- der Wert für Endenergiebedarf oder Endenergieverbrauch aus dem Ausweis
- der wesentliche Energieträger für die Heizung, etwa Gas, Öl oder Wärmepumpe
- bei Wohngebäuden das Baujahr
- bei Wohngebäuden die Energieeffizienzklasse, sofern sie im Ausweis steht
Verantwortlich sind Verkäufer, Vermieter und Makler gemeinsam. Fällt eine Käuferprovision an, nenn sie mit Umsatzsteuer, wer sie verschweigt, wirbt irreführend. Deine Maklererlaubnis gehört mit der zuständigen Behörde ins Impressum. Briefe wie „Wir suchen für eine Familie ein Haus in Ihrer Straße“ schreibst du nur, wenn es die Familie gibt, und Privatleute rufst du nur mit ihrer vorherigen Einwilligung an.
Österreich: In jede Anzeige gehören Heizwärmebedarf und Gesamtenergieeffizienz-Faktor mit ihren Klassen, die Strafe liegt bei bis zu 1.450 Euro. Schweiz: Auf Bundesebene gibt es keine Pflicht, Energiewerte in Anzeigen zu nennen, Kantone können abweichen.
Das ist ein Überblick und keine Rechtsberatung. Gesetze und Berufsordnungen ändern sich. Wenn du unsicher bist, frag deine Kammer, deinen Verband oder einen Anwalt.
Welche Werbung sich lohnt
Käufer findest du für ein gutes Objekt fast immer über die großen Portale. Eigentümer dagegen wählen den Makler, den sie kennen: vom Schild am Nachbarhaus, aus der Empfehlung eines Bekannten, aus der Zeitung oder vom Google-Profil mit vielen Bewertungen. Nach „Immobilienmakler in der Nähe“ suchen rund 4.400 Menschen im Monat.
Hartmann Immobilien
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In drei Wochen verkauft: Reihenhaus in der Lindenstraße, an eine Familie aus dem Ort.
- Ein Profil für das Büro, mit Adresse, Telefon und Website wie im Impressum
- Jede Woche ein „Verkauft“-Beitrag oder ein Tipp für Eigentümer
- Fotos vom Team und vom Büro
- Verkäufer nach dem Notartermin um eine Bewertung bitten
| Kanal | Was es bringt | Kosten | Aufwand |
|---|---|---|---|
| Verkaufsschild am Objekt | Die Nachbarschaft sieht, dass du verkaufst. Viele Eigentümer rufen genau deshalb an. | grob 50 bis 300 Euro pro Schild | einmal aufstellen, nach dem Verkauf „Verkauft“ drüberkleben |
| Google-Profil | Eigentümer prüfen Bewertungen, bevor sie anrufen | kostenlos | 15 Minuten pro Woche: Verkaufsfotos, Antworten auf Bewertungen |
| Instagram und Facebook | Objekte zeigen, Verkaufsgeschichten erzählen, im Ort bekannt werden | kostenlos, Anzeigen mit kleinem Tagesbudget möglich | zwei Beiträge pro Woche, einer davon kein Objekt |
| Immobilienportale | Käufer und Mieter für konkrete Objekte | je nach Portal und Paket monatlich oder pro Anzeige | pro Objekt einmal, mit allen Pflichtangaben |
| Postwurf und Stadtteilzeitung | Eigentümer im Viertel erreichen, etwa mit „Kürzlich verkauft in Ihrer Straße“ | grob 100 bis 500 Euro je Verteilung | mittel; Briefkästen mit „Keine Werbung“ auslassen |
| Kooperationen mit Bank, Hausverwaltung, Handwerk | Empfehlungen, wenn ein Eigentümer verkaufen will | kostenlos | Kontakt pflegen, Provisionsabsprachen schriftlich |
Wann Werbung am besten wirkt
| Wann | Anlass | Idee |
|---|---|---|
| Januar bis März | Viele Eigentümer entscheiden über einen Verkauf im neuen Jahr | Beitrag: „Was ist mein Haus wert?“ mit Einladung zur Bewertung |
| Frühjahr | Gärten blühen, Besichtigungen bei Licht | Objektfotos neu machen, Exposés auffrischen |
| Sommer | Familien wollen vor Schulbeginn umziehen | Familienobjekte in den Vordergrund stellen |
| Herbst | Erbschaften, Umzug ins Seniorenwohnen vor dem Winter | Infoabend zu Verkauf im Alter oder bei Erbschaft |
| Dezember | Jahresrückblick | Wie viele Objekte du im Ort verkauft hast, mit Fotos und Dank |
Ideen, die wenig kosten
- Kleb nach jedem Verkauf „Verkauft“ auf das Schild und poste ein Foto dazu, mit Einverständnis der Eigentümer. Das ist die stärkste Werbung bei Nachbarn.
- Biete eine kostenlose Wertermittlung an und erklär im Beitrag, wie sie abläuft. Das ist für Eigentümer der niedrigste Einstieg.
- Stell monatlich eine Straße oder einen Ortsteil vor: was dort gefragt ist, was verkauft wurde. Das zeigt Ortskenntnis.
- Erzähl Verkaufsgeschichten statt nur Objekte zu zeigen: „In drei Wochen verkauft, an eine Familie aus dem Ort“.
- Leg Flyer bei Hausverwaltungen, Handwerkern und Banken aus, mit denen du gut zusammenarbeitest.
- Frag jeden Verkäufer nach dem Notartermin um eine Google-Bewertung.
Deine Werbewoche in 30 Minuten
Montag: Anzeigen prüfen
Stehen in jeder laufenden Anzeige die Energieangaben und die Provision? Fehlende Angaben sofort nachtragen.
Dienstag: ein Objekt zeigen
Bild oder kurzes Video eines Objekts, mit Pflichtangaben im Text.
Donnerstag: etwas, das kein Objekt ist
Eine Verkaufsgeschichte, ein Marktbericht für den Ort, ein Tipp für Eigentümer.
Freitag: Google-Profil
Neue Fotos, Antworten auf Bewertungen, „Verkauft“-Beitrag der Woche.
Typische Fehler
- Energieangaben im Beitrag auf Instagram oder Facebook vergessen. Die Pflicht gilt nicht nur für Portale.
- Nur Objekte posten. Eigentümer wollen sehen, wer du bist und was du im Ort schon verkauft hast.
- Erfundene Suchkunden in Briefen an Eigentümer. Das ist irreführend.
- Provision verschweigen oder ohne Umsatzsteuer angeben.
- Mit KI aufgehübschte Fotos, die Mängel verdecken. Spätestens bei der Besichtigung kostet das Vertrauen.
Häufige Fragen
Welche Pflichtangaben gehören in eine Immobilienanzeige?
Wenn ein Energieausweis vorliegt: Art des Ausweises, Endenergiebedarf oder Endenergieverbrauch, wesentlicher Energieträger, bei Wohngebäuden Baujahr und Effizienzklasse.
Gilt die Pflicht auch für Beiträge auf Instagram?
Nach verbreiteter Auslegung ja, wenn der Beitrag ein konkretes Objekt anbietet. Mit den Angaben im Text bist du auf der sicheren Seite.
Wie gewinnt ein Makler Eigentümer, ohne viel Geld auszugeben?
Über Schilder an verkauften Objekten, ein Google-Profil mit Bewertungen, Verkaufsgeschichten aus dem Ort, eine kostenlose Wertermittlung und Empfehlungen von Banken, Hausverwaltungen und früheren Kunden.
Was soll ich posten, wenn ich gerade kein Objekt habe?
Verkaufsgeschichten, einen kurzen Marktbericht für deinen Ort, eine Straße im Porträt oder einen Tipp für Eigentümer. Genau diese Beiträge zeigen Eigentümern, dass du den Ort kennst.
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